La Burbuja Inmobiliaria Peruana

Parte 1 .- Inicio de Cobertura

Juancito se encuentra en Miami, Florida, acaba de encontrar el depa de sus sueños, un flat de

 8 años de antigüedad, de 81 m2, de 2 dormitorios y 2 baños, con balcón, y no queda ahí, viene con dos, si dos cocheras, y no solo eso incluye lavadora, secadora, estufa, nevera máquina de hielo, lavavajillas, bueno el viene de un Pais lejano al Sur y cree que no le va alcanzar los dólares que tiene, bueno el precio… 107 mil dólares. Que dice ese es el adelanto, no ese es el precio completo por todo. Y si creen que es un edificio tipo el local de Cartisa Sab en el centro aquí unas fotos.

Juancito no lo puede creer, bueno pasa a buscar otro mas barato, haber si encuentra.. Y si lo encuentra claro, que esta ves es mas antiguo, son 92 m2, dos dormitorios y 1 baño, esta junto a una pequeña cancha de golf, y el costo de…. 79 mil dólares, aca las fotos.

Bueno la próxima semana esta pensando en ir al otro lado a California, haber si encuentra su casa dorada, para cantar con Scott McKensy..If you go to San Francisco...

Algunos diran, que Lima es igual que Miami, pero porque afirmamos que aca estamos ya en plena burbuja y en las etapas preliminares a la explosión, como la efuria alcanza niveles insostenibles.

El ingreso promedio en Lima por Familia, es en promedio de 1800 soles, siendo optimistas puede llegar a ser de 2400 soles, eso hace un anual de 25000 a 30000 soles en promedio; en caso los dos conyugues trabajen, en Miami el ingreso familiar promedio es de 48000 dolares anuales, en soles, la friolera de 124800 soles. Ellos ganan cinco veces mas que nosotros, sin embargo el precio de sus departamentos es similiar, no tomemos San Borja o San Isidro, donde un departamente de las características anteriores estaría en 150 mil dólares, sino solo Lince o San Miguel, con precios de 100 mil dólares en promedio… y lo digo ellos ganan 5 veces mas que nosotros.

Considerando un departamento en Lima promedio de 50 mil dólares o 130 mil soles, esto equivale a 5 años de ingresos familiares, lo cual puede ser visto como optimo e histórico, pero recordemos, antes la gente compraba, casas y no ratoneras de 60 m2. Hoy en dia un casa promedio esta en 140 mil dólares o 364 mil soles, lo que es mas de 10 años de ingresos familiares, entonces van a ganar una década solo para pagar una casa, recordemos que la Burbuja de USA o Japon revento con ratios de 7 a 9, no llegaron a los dos digitos.

Otro ratio el de precioventa/alquiler, históricamente ha sido de 8% a 10% anual, sin embargo ahora uno de los componentes de la división se ha ido al cielo, el de precio de venta, y el otro alquiler no ha subido en la misma medida. Considerando nuestro departamento de 130 mil soles, promedio limeño, se alquila en 400 soles mensuales, lo que nos da un ratio de 3.6% anual, claramente la gente no esta ganando con el alquiler lo que desaria, su esperanza viene atada a la constante valorización de la vivienda.

Y por ultimo, solo echarle una mirada al stock de vivienda actual en Lima, no el que esta en venta, sino el que esta vacio, sea vendido o no. Lima históricamente no había tenido tantas unidades habitacionales vacias, se calcula que hay una oferta de 35 mil departamentos, claro pueden ser vendidos, cuantos serán ocupados… Con el ritmo que vamos, se tendrá que venir toda la provincia para llenarlos.

Estos son solo unas de las pocas variables, en entradas posteriores seguiremos analizando las otras variables, que determinan el precio de los inmuebles.

Esta es la introducción a lo que va ser una descripción y algunos pronósticos, sobre lo que sera el fin y la caída de la Burbuja Inmobiliaria, mas Limeña que Peruana.. a lo largo de varios capítulos iremos describiendo lo que esta sucediendo asi como dando ciertas pistas de lo que va pasar meses después… La Conclusion final es que los precios de la Vivienda en el Peru van a caer en valor real a mediano plazo; nos acercamos o al techo en precios, o la fecha del pico  ;tenemos todas las características de la burbujas de inmuebles ya vista anteriormente, solo el tiempo nos dara la razón.

Ya no hay donde esconderse

 Los activos denominados mas seguros, refugio, garantía de valor, donde los mercados acuden, cuando sienten que todo se va derrumbar para no perder su dinero cuando escapan de  todas las opciones consideradas riesgosas, están haciendo perder también dinero a los que se abalanzas sobre ellas, ya no hay donde esconderse para no perder billete.

Cada ves que sentimos que todo se va caer, que volvemos a los albores del 2008, antes del crack, que ya no hay solución, los Mercados han huido de aquellos activos considerados riesgosos, que no pueden sostenerse en una economia que flaquea y que pueden caer rapidadmente, como las acciones emergentes, las monedas de alto rendimiento, los commodities, los bonos basura, los países del BRIC, y un largo etc. El destino de todo este dinero es buscar refugio, seguridad, en activos mas estables y mas solidos ( según la opinión general del mercado) como los Treasury de EEUU, bonos triple A, el mismo dólar, el oro algunas veces, ahora no tanto, los yenes, los bunds alemanes y otros. Concluyendo el mercado deliberada y arbitrariamente a colocado en el pedestal de seguridad a algunos activos, que a diferencia de el resto no les van a hacer perder, ni quitar valor a sus inversiones.

Sin embargo al parecer esto esta cambiando. Los bonos del Tesoro de EEUU o Treasury son considerados de los mas seguros, confiables, liquidos activos, donde la probabilidad de incumplimiento osea de que pierdas al menos una parte de tu dinero es minima, por eso cada ves que parece que el mundo se va acabar, los millones corren y corren detrás de ellos. Sin embargo ahora estos empiezan a quitarte valor, poder adquisitivo, en ves de protegerte de perdidas. El rendimiento a 3 meses es 0.08% TEA y de 2 años es 0.26% TEA, que no alcanza para cubrir la inflación en EEUU que es de 2.0% en promedio. Al volverse tan caros estos refugios, su rendimiento ya no alcanza para siquiera igualar la inflación.

Igual sucede con muchos de estos bonos de Tesoro de Paises con un rating AAA, están dando un rendimiento de 0%, o incluso negativo, en sus duraciones mas cortas, como ejemplo las ultimas emisiones de Alemania y Francia de bonos a 2 años que rindieron -0.04% y -0.01%, que quiere decir esto, que por cada 1000 euros que le des al gobierno Aleman este te devuelve 999.20 euros a fin de año, (pierdes contra la inflación y por el nominal) negocio redondo para Merkel, Hollande y compañía. Si hasta los bonos corporativos grado de inversion están rindiendo a tasas históricamente bajas, esperemos no volver al 2008 donde Bank of New York Mellon, empezó a cobrar en ves de retribuir, por los depósitos que recibia.

La BVL y los Resultados del Segundo Trimestre

Hagamos algo interesante dividamos la BVL en dos Mineras y el resto.

Todos creo que ya sabemos que el negocio de la Mineria en el Peru, es un negocio global, que depende de la salud de la economia  mundial, y no de la local. Los precios de los minerales se dictan en mercados internacionales y la mayoría de sus costos operativos también, no son muy diferentes aca o en Australia o Canada. Pero no habíamos declarado en una entrada anterior, el fin del ciclo de las Materias Primas ( igual lo hizo un Ministro Australiano esta semana y ya lo quieren colgar), los precios es imposible que sigan subiendo en valor real de la forma como lo hicieron los años anteriores, y es probable incluso que ni logren mantenerse en estos niveles. Por otro lado, los costos en la industria minera no han caído en igual forma que los precios, llevan un retraso (pero no os preocupéis) ya se van a igualar, y sumemos otro punto preocupante ( también declarado en otra entrada ) la fortaleza del sol, sigue restando competitividad a nuestras exportaciones, incluso a las tradicionales. Y porque no mencionar, todas los impuestos, regalías y demás que puso Don Humala al sector.

Era un coctel perfecto, para malos resultados y al parecer, aca no se dan cuenta. Ver perdidas operativas, mirar como bajan desde el primer reglon Ventas hasta la Utilidad neta, la comparativa de Trimestre a Trimestre. Para el primer semestre, tenemos a Atacocha con Per de 120, a Brocal de 476, a  Milpo de 46, y ni decir de las que tienen perdidas,y otras con Per todas entre 12 y 20. Bueno todos ya conocen lo desastroso de los resultados, sin embargo, lo que importa es lo que viene….  Si bien los próximos trimestres no van a ser igual de malos, es muy difícil que los números mejoren medianamente, será mediocremente. Las utilidades del segundo semestre pueden ser parecidas a las del primero, sin embargo el 2013 en adelante las cosas pueden…

 Pero los números malos no solo vinieron del sector Minero, en los sectores enfocados en la demanda interna no lo hizo tan bien. Alicorp una decepcion, sino han coberturado en cantidad significativa los granos, pueden tener un desagradable 2012. Los bancos haciendo lo justo, quizá es la calma antes de un Tormenta, no esta ves seria Huracán, llamada Burbuja inmobiliaria. Las azucareras están patinando, su industria tiene cierto parecido con las Mineras, pero estas si tienen preferencias con el Gobierno. Ni la Burbuja inmobiliaria (perdón Boom inmobiliario) hace que las cementeras se vean baratas con Pers de 14 a 22. Las acereras es otro cuento, digno de la poca competitividad, característica de la industria nacional, donde la capacidad de maniobrar costos es minima.

Conclusion, lo dijimos hace tiempo, la BVL esta cara, no para mañana, ni para el próximo año, sino mucho mas. Las Mineras fueron las primeras en caer, las de demanda interna, sobrevivien gracias a una burbuja, que todos sabemos ya no es sostenible ni a mediano plazo.

La Confiep se vuelve a poner los pantalones… después de que se los bajo….

El Ejecutivo lograba que el Legislativo le de las facultades para legislar “ como quiera “en Materia Tributaria, a inicios del año, y ocurría algo, fuera de lugar y lógica, la Confiep, emitía un aviso en los diarios, apoyando esta decisión, al parecer estos cochitos seguían como quinceañeras enamoradas, luego de ver que Don Ollanta, no tenía la intención de aplicar su programa de gobierno original, y lo encontraban como otro príncipe de sus sueños,  que los dejaría trabajar en una economia de mercado y sin sobresaltos, ni medidas repentinas.

Ahora después de varios Decretos Supremos, para nosotros abusivos, recién la Confiep se da cuenta, de que las facultades para legislar en Tributos no tenían la intención ni de mejorar la competitividad nacional, ni de fomentar sectores claves de la economia, ni de ampliar la base Tributaria, sino como lo venimos repitiendo hace tiempo, sacarle mas y mas a las grandes empresas. Solo estos seniles, pueden creer que el Ministro Castilla, es alguien responsable y con la mente clara, no se dan cuenta que es el Instrumento de Humala y Nadine, para engordar cada ves mas y mas al Estado, ellos necesitan todo el dinero posible, para seguir pareciendo hereos mesiánicos, frente a los niveles socioeconómicos mas bajos, y por lo mismo, no es a ellos a los que van a subir impuestos, ni rascar los bolsillos..

El final es claro, antes que finalize su gobierno, gran parte del sector empresarial va estar enfrentado a Humala, nuestro presidente necesita sacar dinero de algún lado, ya que las vacas gordas de las Mineras, cada ves se ponen mas en dieta.  Y para prueba de todo lo que decimos hace tiempo, la portada de hoy de Gestion.