El Boom Inmobiliario, una Historia de Telenovela, Ahora los Maldini son los nuevos Gonzales

Quizá a los guionistas de la más sintonizada producción peruana “Al fondo hay sitio”, ni siquiera se les pasa por la cabeza que sus adinerados personajes reunidos en la familia Maldini, pasen unos severos problemas económicos, como su constructora brilla con el boom inmobiliario limeño. Han sido años excepcionales para las actividades de promoción, habilitación, construcción, corretaje y todas las relacionadas, en la última década. Sin embargo las cosas están por cambiar, si no ha analizado los Reportes predictivos “Precio del M2 en Lima5” y del “Sector Construcción”, quizá pueda terminar compartiendo un mismo baño como los Gonzales.

SI como hace entender la miniserie los Maldini están concentrados en la construcción de departamentos para la clase alta y oficinas corporativas, los problemas aun son más que reales. Pero saliendo de la fantasía disfrazada de realidad de las teleseries,  en el corto plazo, la buena fortuna de las constructoras y desarrolladoras, sobretodo enfocado en los mercados tops ha concluido y se avecinan épocas  como diría un ministro de “vacas no gordas”, las variables son muchas y ahora más que preponderantes tanto en el  volumen y velocidad del negocio, como márgenes y utilidades, nuestros reportes explican muchos de ellos.

Es probable que la cercanía del nivel de vida de los Maldini a los Gonzales, dure un tiempo limitado, en mucho dependerá del nivel de apalancamiento que hayan usado tanto para el desarrollo, como en las ventas, así como si son parte de un mercado en consolidación o pueden ser absorbidos.

Para concluir si las teleseries tratan de reflejar lo que sucede en la realidad, en las próximas temporadas quizá los Maldini necesiten ya ahora, estar diversificados en otras actividades, para mantener su clase y nivel de vida o quizá hayan ahorrado mucho en épocas de las vacas gordas que ya se fueron.

Advertencia .- Este es un ejemplo exagerado de lo que puede suceder, segun nuestras metricas y analitica, pero el hecho es claro, de que van a tener un grado de sufrimiento mediano a mayor en las actividades relativas a la construccion inmobiliaria, es definitivo.

Si no lo intentamos, nunca conoceremos hasta donde habriamos llegado.

Eran inicios de los 80s y un nuevo líder había llegado a China se trataba de  Deng Xiaoping, con unas ideas mas abiertas y sobretodo pragmáticas, como su celebre dicho, “No importa si el gato es negro o blanco, siempre que caze ratones”y  se  decidio a hacer un experimento de “liberar” Shenzhen, creando una zona especial económica, abierta al capitalismo, a esta delimitacion geográfica, la doto de toda una nueva legislación,  reglamentación y regulaciones no solo en le ámbito económico y de negocios, sino también social, cultural, mediatico, etc.

El resultado lo tenemos en 3 vibrantes décadas de crecimiento económico encima de los dos dígitos, claro que se partia de una base muy baja y estaba todo por hacerse, pero también hablamos de un inmenso país, con miles de millones de habitantes, “una pulga puede saltar varias veces su tamaño, un elefante… no”. Todo comenzó con un experimento, si no lo hacían, aunque sea en pequeño y no veian los resultados y sus correcciones, China no estaría donde hoy esta.

Lo mismo podemos decir ahora de la Smart city, que son también experimentos con una limitación geográfica, que requieren el compromiso y voluntad de todos sus protagonistas, tanto el Gobierno,la burocracia, las empresas locales como las no, los usuarios, el publico en general, las organizaciones sociales, etc. Pero que son las Smart Cities, bueno como todo lo que ahora denominamos “Smart”, son aparatos, instrumentos, entidades, etc que aprovechan casi en todas sus funciones del internet, como las formas modernas de las TICS, hablamos de movilidad, cloud computing, big data, virtualization, analítica, social, video, automatización,  etc. Pero llevado a la escala de una ciudad entera conectada y donde casi todo procedimiento o actividad se realiza online atraves del internet.

Los principales atributos o características de las Smart cities, es su altísima conectividad, con un ancho de banda demasiado elevado, con una cobertura total de fibra óptica, a partir de ahí, desarrollar todos los despliegues posibles, como una cobertura total de el ecommerce, donde casi toda transacción de comercio sea de bienes o servicios se haga via online, asi como el procesamiento de pagos; la total adopción de dinero electrónico, con la desaparición casi completa del efectivo, asi como la factura electrónica, que no es mas papel, sino una serie de bites. Ademas la e-administration, donde todo procedimiento o tramite requiera en lo minimo la presencia física, y haya una validación de documentos electrónicos. La e-education, pero un paso mas alla de las aulas virtuales; las Smart grid, donde los servicios públicos, luz y agua, estén altamente conectados y con sensores, que eviten perdidas y desperdicio; la seguridad como el transporte altamente digitalizados;y un largo etc que incluye casi toda actividad económica, involucrada dentro del internet y las nuevas tendencias de la Informatica y Telecomunicaciones.

Y aca el punto que queremos ahondar y proponer, no una smartcity, sabemos de las limitaciones que hay en el Pais, tanto en infraestructura tecnológica como en recursos humanos, pero basta con limitar una pequeña porción geográfica y dotarla de un gran ancho de banda y ahí podemos comenzar una revolución. Debe ser una ciudad o delimitación pequeña donde se cubra a todos y no solo a algunas partes y todo sea distinto al resto del Pais. Una ves que la conectividad es plena y de gran alcance, se debería tener redes de ultima generación, asi como potencia inalámbrica, además de servidores de ultima generación o una supercomputadora si es posible, además de un gran bulilding que aloje los servidores como la infraestructura de almacenamiento, y todos estos servicios deben ser casi gratis, que no sean un impedimento para el emprendimiento.

Una ves que la infraestructura esta plena, pasamos al segundo punto el conocimiento y talento, donde la educación debe estar planificada y enfocada en el aprovechamiento de toda esta infraestructura, desde la educación primaria con énfasis en matemáticas y ciencias en general y a partir de secundaria cursos completos de programación ( que va ser el lenguaje natural del futuro ), con esa base tener Universidades e Institutos Tecnicos, gratuitos, pequeños con solo una elite, comprometida con el desarrollo de la zona franca.  Pero nada de esto es factible y aprovechable si no encontramos una leyes y regulaciones que permitan elevar aun mas este potencial, con una liberalización del mercado de capitales, donde le dinero fluya rápidamente en los emprendimientos, sin muchos requisitos, ni tramites, y los inversionistas sepan que van a negocios riesgosos; desregulizacion del crowfundig y otras formas alternativas de financiamiento. Ademas de la liberalización de la creación y constitución de empresas, una contabilizacion y tributación simple en extremo, asi como leyes laborales mas flexibles. Y sobetodo un lugar donde no se castigue el fracaso, sino sea como un éxito de descubrir lo que no se debe hacer.

Solo un requisito más, debe ser una ciudad bella y bonita, con un cielo azul y unos rios cristalinos, donde la gente quiera vivr y quedarse ahí.

Mentiras Verdaderas

Mentira.- Ahora no hay burbuja en la Bolsa de EEUU, las utilidades están subiendo y se espera que sigan como el crecimiento se consolida.

Verdad. -  3M aumenta su upa (utilidad por acción) en 6%, su accion sube 40%, en el 2013, y su per foward esta en 19.

Tu mente dentro de una burbuja

 “ A James Tobin siempre le preocuparon las valoraciones fundamentales del mercado de acciones porque sabía que son la fiebre que delata las grandes enfermedades económicas” 

Twitter a salido a la bolsa y el primer dia casi doblo su precio de OPI y eso que comenzó tentando un valor entre 17$ y 20$ en sus primeros documentos, luego días antes al ver la inmensa demanda subió el precio de la OPI a entre 23$ y 25$, hasta que llego el esperado dia y el precio final se estableció en 26$. Es decir entre el precio más conservador propuesto y el precio final de salida ya había una subida de 50%, y el máximo del primer dia llego a 50$. Ahora la dichosa empresa vale 24 mil millones de dólares y como esta en perdida no hay forma de obtener su PER, sin embargo un indicador (nada confiable hay que decirlo) de valorización que se suele usar en empresas próximas a hacerse publicas, es el de “Market Cap / Ventas” y en Twitter es de 36 veces, mucho mas alto que las 28 veces cuando salió Facebook o 16 cuando se estreno Linkedin.

Pero mas que estas valoraciones, estas líneas tratan sobre la sicología de un inversor burbujista, que lo mueve, que lo motiva, que esta dentro de su cerebro, para comprar a precios cada ves mas altos (bueno los novatos pueden pecar en este error), pero que lo hagan con ratios e indicadores de valorización cada ves mas altos (grave pecado para los expertos), quizá aun pensando en que estas ves es diferente y definitivamente no va ver una caída.

Un primer motivo es el temor al ostracismo a no querer ser diferente al resto o la oveja negra, cuando uno esta acompañado en sus decisiones, generalmente se siente más seguro y confiado de ellos.  Somos animales sociales y sentirnos parte de un grupo esta en nuestros genes. Cuando el mercado sube y sube con la gran mayoría de participantes, teniendo como único destino el norte, se puede aceptar la deserción de algunos de ellos, pero ir en contra de la manada, no es algo natural y lógico.

Otro motivo es el de creernos ser mas vivos y rapidos que el Mercado, como la tendencia ya esta claramente definida, hay que subirnos a ella, pero eso si debemos estar alertas, para ser los primeros en salir cuando el pico se haya tocado, pero he aquí el problema, como saber cuando es el pico, y mas difícil aun, como saber si este es un pequeño retroceso en la tendencia alcista o la vuelta sin un retorno próximo. Asi estamos todo el dia pegados al monitor, es muy probable que el señor Mercado sea mas rápido que nosotros, y nuestra apuesta de corto plazo y cortas ganancias se transforme en una de largo plazo y grandes perdidas.

Finalmente hay unos pecados capitales que nos tientan, cuando vemos un largo trecho positivo, la codicia, la ambicion, la envidia. Al ver como otros lo han hecho y en grande con pingues ganancias, nos entra el bicho de que también lo podemos hacer, después de todo basta solo con depositar un monto y coger un teléfono y si los precios suben y suben, se caen pero luego suben aun mas, la sensación de poder y empoderamiento nos enceguece.

En conclusión, los precios cada ves mas altos que vemos en las burbujas se dan por razones sicológicas y sociales, mas alla que por económicas y de negocios. Eso no implica que tengamos que vender en el precio justo un activo sabiendo que lo podemos hacer a mayor nivel si los otros participantes ya se “emocionaron”, lo anterior para EEUU y  sus acciones en la actualidad.  La mayoría de indicadores de valorización, están caros y dan un pobre panorama de rendimiento para el S&P o el NXD en los próximos años, estos índices pueden subir aun mas y mucho mas, pero a lfinal recordar que a los negocios tus emociones simplemente no le importan.

Cuando Mr. Castilla se vaya….

Durante meses ya hemos escuchado constantes rumores o falsas alarmas de un posible alejamiento del Ministro Castilla del despacho de Economía y Finanzas, lo que ha puesto en esas oportunidades nervioso al mercado, debido a la certidumbre que da el actual Ministro a la Gestión de Humala, en términos Económicos. Lo que si es casi seguro es que tarde o temprano se va marchar y los motivos pueden ser relacionados al cargo o personales u otros. 

Sin embargo un potencial motivo, que siempre ha estado ahí, es la fuerte predisposición que tiene el Presidente hacia el gasto. No sabemos si este será el motivo de su salida, pero es evidente que va sumar para esta decisión y bastante. El presidente está obsesionado con agrandar el Estado y aumentar el Gasto e Inversión Publica. El Presupuesto ha ido creciendo en promedio 10% incluso antes que llegue al poder y esto le gusta a él, que es un devoto de la distribución y mas redistribución. Sin embargo si mantenemos el ritmo de crecimiento de gasto siquiera cerca al 10% el hueco fiscal se va comenzar a ensanchar y muy rápidamente.

Estamos acutalizando nuestro “Reporte Predictivo Saldo Fiscal”, y algo es más que evidente, los ingresos fiscales se van a quedar bastante cortos, a pesar de cualquier truco contable, es imposible que crezcan cerca de 10% en los próximos años. Los Motivos hay muchos, pero el más próximo y conocido, está en la recaudación Minera, solo el Impuesto a la Renta del sector puede caer en  más del 50% el 2014 en relación al 2013 y eso si no nos quedamos cortos. Si a eso le agregamos una economía desacelerando, definitivamente el panorama de ingresos para el Estado no es halagador. Para el 2014 el Presupuesto va subir en 9.7% a 118,934 millones de soles. Y Humala está decidido a que cada año, el gasto estatal suba y fuertemente, ya lo declaro el quiere inclusión antes que crecimiento y no al revés, creando Ministerios, quizá su objetivo es llegar a 30 antes de que acabe su gobierno, subiendo salarios a cuanto gremio sale a protestar y claro también aumentando la inversión estatal en Infraestructura, etc.

El Ministro Castilla, no va querer ser recordado como el Ministro que permitió seguir con los altos gastos creando un gran forado fiscal, es seguro que va “negociar” con el Presidente, para detener el crecimiento explosivo del gasto estatal, o intentándolo desalentar de subir impuestos o “crear” algunos nuevos. Al final el Presidente se va imponer y si el Ministro no se retiró antes por algún motivo, ya habrá encontrado el ideal. 

En Conclusión, desde el 2011, ya sabíamos que habíamos elegido un Presidente, que le gusta demasiado el gasto y la redistribución; ustedes opinen si de igual forma le gusta generar oportunidades e inversión; de ahí nace nuestra Mentira Verdadera.

Mentira .- Hemos modificado “la regla fiscal” para hacer más flexible y predecible el gasto público.

Verdad .- En los próximos años con las proyecciones de ingresos y gastos, “la regla fiscal” iba ser más violada que poto de muñeca inflable.

Algo no esta cuadrando ….?

Los fondos de pensiones sean administrados por Gobiernos, Empresas, Sindicatos, Asociaciones, etc. sobre todo en los Paises desarrollados, hacen unas métricas, parámetros, cálculos actuariales, de cuanto debería rendir el fondo para otorgar una pension digna a sus asociados (No confundir, aca las AFP te darán lo que rinda tu fondo independiente de cuanto sea, la ONP si intenta otorgar cierto monto, independiente de tu aporte). Sucede que en años anteriores las rentabilidades proyectadas que pongamos un ejemplo, sea 5% anual, eran fáciles de alcanzar sin incurrir en muchos riesgos y dentro de los límites con los que se deben manejar. Pero a partir del 2009 con el reinado de las bajas tasas a nivel global… algo no esta cuadrando. Los números no están alcanzando y se están eliminando ciertos requisitos y asuminendo nuevos riesgos…

Como los fondos de pensiones son fondos conservadores, donde el fin, mas que acelerar rápidamente un crecimiento del capital, es el de dotar de cierta estabilidad de flujos con un rendimiento aceptable. Sus instrumentos preferidos fueron los bonos de los Gobiernos, asi como los bonos Coorporativos de grado de inversión, que les daban la seguridad y el respaldo requerido. Estos bonos comprados con maduraciones de 10 años a más, antes del 2008, rendían más de 5% en promedio, y los cálculos estaban saliendo, a esto le aumentaban un poco de renta variable, fondos de inversión privados, alquileres de real state,etc.

Ahora sus instrumentos favoritos y los que tienen mayor peso en su cartera, no rinden ni 4% en maduraciones incluso de larguísimo plazo. Entonces se decidió dotar de un poco mas de riesgo a la cartera y aumentar el peso (asset allocation) en las otras alternativas. Las acciones han subido en su peso, también los bonos e instrumentos de crédito de menor calificación, pero los fondos de inversión cerrados, han sido sin duda una de los mayores beneficiados, la mayoría de ellos especializados en leverage buyout, compras apalancadas. El mecanismo consiste en poner una pequeña parte de capital y mas que todo tomar deuda, para comprar una empresa, que se ha analizado esta barata y que con un mayor impulso, sea operativo, comercial, financiero, etc. se puede llevar al éxito y luego venderla a un precio mayor. 

Ahora están logrando sus objetivos, el mayor riesgo tomado esta permitiendo superar sus objetivos de rentabilidad, como sean las acciones, los bonos menos solventes o los fondos de inversión privados, están en auge de precios, como la amplia liquidez y el ciclo económico los esta favoreciendo, pero el problema viene, cuando las cosas cambien, que pasara en una nueva corrección de precios. Estaran estos fondos preparados para la volatilidad que pueda surgir ?. Ellos están acostumbrados a instrumentos estables con poca variación de precios. Que nivel de manejo de riesgos tendrán ?. En conclusión, los fondos de pensiones han entrado en un campo que aun no dominan, mas aun teniendo en cuenta que cada año que pase tendrán mas y mas dinero que entregar a sus afiliados.

 Para finalizar lo descrito atrás, es solo parte de todo el trabajo que ha hecho la Fed y otros bancos centrales en los últimos años. Atraves de un contagio via tasas bajas, ha hecho que mucho dinero fluya a alternativas de inversión mas riesgosas, pero que apoyan mas el crecimiento económico, sea a corto plazo (compras apalancadas) como a largo plazo (venture capital). La Fed al bajar las tasas de interes casi a cero, no solo desaba que el gobierno se financie a un tasa bajísima y tenga mas control sobre sus obligaciones; que los deudores puedan pagar con mayor facilidad sus obligaciones, entre varios objetivos mas. Pero uno importante era incentivar comportamientos como el anterior, que el dinero se mueva, y que apoyo el crecimiento económico, como ultimo fin. Si bien las compras apalancadas y otros instrumentos de ingeniería financiera tienen poco impacto más alla del corto plazo, el dinero enfocado en venture capital y todo tipo de fondos de inovacion y riesgo, si tienen un impacto de largo plazo para la sociedad, el bienestar y la economia en general.