La Burbuja Inmobiliaria Peruana

Parte 1 .- Inicio de Cobertura

Juancito se encuentra en Miami, Florida, acaba de encontrar el depa de sus sueños, un flat de

 8 años de antigüedad, de 81 m2, de 2 dormitorios y 2 baños, con balcón, y no queda ahí, viene con dos, si dos cocheras, y no solo eso incluye lavadora, secadora, estufa, nevera máquina de hielo, lavavajillas, bueno el viene de un Pais lejano al Sur y cree que no le va alcanzar los dólares que tiene, bueno el precio… 107 mil dólares. Que dice ese es el adelanto, no ese es el precio completo por todo. Y si creen que es un edificio tipo el local de Cartisa Sab en el centro aquí unas fotos.

Juancito no lo puede creer, bueno pasa a buscar otro mas barato, haber si encuentra.. Y si lo encuentra claro, que esta ves es mas antiguo, son 92 m2, dos dormitorios y 1 baño, esta junto a una pequeña cancha de golf, y el costo de…. 79 mil dólares, aca las fotos.

Bueno la próxima semana esta pensando en ir al otro lado a California, haber si encuentra su casa dorada, para cantar con Scott McKensy..If you go to San Francisco...

Algunos diran, que Lima es igual que Miami, pero porque afirmamos que aca estamos ya en plena burbuja y en las etapas preliminares a la explosión, como la efuria alcanza niveles insostenibles.

El ingreso promedio en Lima por Familia, es en promedio de 1800 soles, siendo optimistas puede llegar a ser de 2400 soles, eso hace un anual de 25000 a 30000 soles en promedio; en caso los dos conyugues trabajen, en Miami el ingreso familiar promedio es de 48000 dolares anuales, en soles, la friolera de 124800 soles. Ellos ganan cinco veces mas que nosotros, sin embargo el precio de sus departamentos es similiar, no tomemos San Borja o San Isidro, donde un departamente de las características anteriores estaría en 150 mil dólares, sino solo Lince o San Miguel, con precios de 100 mil dólares en promedio… y lo digo ellos ganan 5 veces mas que nosotros.

Considerando un departamento en Lima promedio de 50 mil dólares o 130 mil soles, esto equivale a 5 años de ingresos familiares, lo cual puede ser visto como optimo e histórico, pero recordemos, antes la gente compraba, casas y no ratoneras de 60 m2. Hoy en dia un casa promedio esta en 140 mil dólares o 364 mil soles, lo que es mas de 10 años de ingresos familiares, entonces van a ganar una década solo para pagar una casa, recordemos que la Burbuja de USA o Japon revento con ratios de 7 a 9, no llegaron a los dos digitos.

Otro ratio el de precioventa/alquiler, históricamente ha sido de 8% a 10% anual, sin embargo ahora uno de los componentes de la división se ha ido al cielo, el de precio de venta, y el otro alquiler no ha subido en la misma medida. Considerando nuestro departamento de 130 mil soles, promedio limeño, se alquila en 400 soles mensuales, lo que nos da un ratio de 3.6% anual, claramente la gente no esta ganando con el alquiler lo que desaria, su esperanza viene atada a la constante valorización de la vivienda.

Y por ultimo, solo echarle una mirada al stock de vivienda actual en Lima, no el que esta en venta, sino el que esta vacio, sea vendido o no. Lima históricamente no había tenido tantas unidades habitacionales vacias, se calcula que hay una oferta de 35 mil departamentos, claro pueden ser vendidos, cuantos serán ocupados… Con el ritmo que vamos, se tendrá que venir toda la provincia para llenarlos.

Estos son solo unas de las pocas variables, en entradas posteriores seguiremos analizando las otras variables, que determinan el precio de los inmuebles.

Esta es la introducción a lo que va ser una descripción y algunos pronósticos, sobre lo que sera el fin y la caída de la Burbuja Inmobiliaria, mas Limeña que Peruana.. a lo largo de varios capítulos iremos describiendo lo que esta sucediendo asi como dando ciertas pistas de lo que va pasar meses después… La Conclusion final es que los precios de la Vivienda en el Peru van a caer en valor real a mediano plazo; nos acercamos o al techo en precios, o la fecha del pico  ;tenemos todas las características de la burbujas de inmuebles ya vista anteriormente, solo el tiempo nos dara la razón.