Hagamos un cálculo Inmobiliario

Los gringos usan mucho la palabra affordability, para referirse a la asequibilidad, facilidad, lo alcanzable en términos económicos que es convertirse en propietario de un inmueble para vivienda. Vamos a utilizar uno de los ratios más conocidos para determinar si las propiedades están sobrevaloradas o subvaloradas, ojo es solo un ratio, existen por lo menos una decena de ratios relevantes. Este es el P/E o Per, que es el precio de la vivienda entre el ingreso anual, este ratio nos permite conocer, cuantos años de ingresos familiares son necesarios para pagar el precio de una vivienda, para hacerlo más específico, dentro de un ámbito geográfico claramente delimitado.

Lastimosamente no existe data histórica confiable del precio de las viviendas de hace 40 años.  Datos históricos nos dan un Per entre 8 a 12 en promedio, entonces podemos inferir, que una familia limeña en los 70s “invertia” entre un promedio de 8 a 12 años de ingresos, para comprar un casa, con todo y terreno, no departamento, en un distrito de nivel medio. Bueno tengo los registros de algunos familiares y conocidos, y si su memoria no les falla en cuanto a sus ingresos en esas épocas, el Per se acerca bastante a 10.

Miremos el presente, según el INEI el promedio mensual en Lima es de 1,370 soles por trabajador, si asumimos que hay 1.5 trabajadores por hogar, obtenemos un ingreso familiar de 2,055, si lo multiplicamos por 14 sueldos, nos resultan 28,770 soles de ingresos anuales. Para hacer lo más realista el cálculo, vamos a evitar los precios de la Lima 10 ( Miraflores, San Borja….. Magdalena, Lince) y elegir a estos distritos, Chorrillos, San Juan de Miraflores, Ate Vitarte, San Juan de Lurigancho, San Martin de Porras y los Olivos, ahora vamos a utilizar un algoritmo y técnicas de Big Data para obtener precios promedio de casas, si con todo y terreno, como era antes, es la forma de validar este cálculo. No puedes confundir papas con lechugas, una casa tiene un terreno y la libertad de hacer lo que quieras con ella o levantar los pisos que deseas. 

El precio promedio es de 163,582 dólares americanos, para una casa de dos pisos, con una antigüedad de 12 años y 167 m2 años en promedio. En soles resultan en  449,000 soles, si los dividimos por los 28,770 de ingresos anuales nos resulta, que en 15.6 años de ingresos se puede pagar un casa. No digamos si esta caro o barato, depende de muchas aristas, en EEUU eso puede ser carísimo, y en China una ganga; otros diran para que una casa, si un departamento es más fácil de administrar, o quizá los ingresos sigan subiendo y el precio ya no en el futuro, y el Per baje a 10 y  el mercado se adelantó a esto. Pero algo es evidente comparando un producto similar, antes destinabas menos de tus ingresos para adquirirlo y ahora más, cuando la lógica económica es al revés, gracias a la tecnología y productividad; será parte de la Assetmania. Y mejor no hablar de casas en la Lima 5, donde el Per puede saltar a 42, no creo que el abuelo o padre de alguno de ustedes, haya destinado 42 años de sus ingresos a adquirir una propiedad, lo seguro es que ellos ganaban 5 veces más que el ingresos promedio.

Un simple ejercicio de antesala a lo que va ser el Reporte de “Precio de la Vivienda en la Lima Top” y “PBI Sector Construcción”, que va salir en la primera semana de Agosto, centrando nuestro enfoque en lo que sabemos hacer, predictibilidad. Como dice, Rinni Rometty CEO de IBM “los datos serán el próximo gran recurso natural”. Así que consuma información y mejor aún si es conocimiento.

Les presentamos a nuestro Partner F&A

Bueno señores, permítannos presentarles a nuestra base fundamental, Fundamentals and Analytics, o simplemente F&A. 

F&A, es ante todo una start up, un emprendimiento que se basa mucho en lo que nos brinda la tecnología moderna, antes que una convencional consultora. F&A usa y está en constante búsqueda de las mejores herramientas de cuántica y analítica, para que sus conclusiones sean lo más certeras posibles.  Actualmente está aprovechando mucho de el Big data, que es la posibilidad del procesamiento de ingentes cantidades de data o información, en tiempos mínimos, y el aprovechamiento máximo de los resultados a través de BI Business Intelligence, que permite el constante perfeccionamiento de formulas y ratios, para alcanzar resultados mas óptimos.

Y no solo start up, por el uso de tecnología de vanguardia, sino por la filosofía, el ímpetu y la disrupción propias de la juventud, el enfoque pleno hacia los resultados y no a distracciones accesorias, un emprendimiento de la economía del conocimiento, sabedores que es la buena y oportuna información, el mayor aportante de ventajas competitivas duraderas en el futuro.

Y ahí están los resultados, nos consideramos los mejores pronosticadores de la macroeconomía y capitales del Perú, este blog da prueba de ello, no por algún don divino, sino por una década de prueba error, perfeccionando nuestra metodología predictiva. Quien ha leído completamente este blog, sabe que pocas veces hemos coincidido con las proyecciones de los analistas, mayoritariamente hemos discrepado con ellos, y lo podemos afirmar somos mucho más certeros que el promedio. Y como decimos, tratamos de esbozar las noticias, un año antes de que sucedan,  es imposible acertar completamente, pero la idea general queda. 

Ahora que ofrece F&A, Buscar estimular el pensamiento estratégico de largo plazo entre quienes toman decisiones y no predecir el futuro a secas. Les aseguramos que le vamos a dar la mejor información del mercado, en forma estructurada y asequible, para un planeamiento de largo plazo, que validen aun más sus proyecciones y den mas valor a sus decisiones.

http://www.fundamentosyanalisis.com/pdf/presentacionfinal.pdf

F&A

FUNDAMENTALS AND ANALYTICS

Dos perlitas del boom crediticio

Cuando el crédito crece a dos dígitos por una década, muchos excesos se cometen, incluso cuando la base para este crecimiento es mínima. En el Perú esta base no es tan baja, ya que los créditos del sistema financiero frente al PBI, ya representan el 37%, y esto no asume todos los otros préstamos que son llevados a cabo fuera del Sistema Financiero, vía bonos, préstamos directos, prestamistas informales, etc.  Indudablemente para lograr este crecimiento tan alto y sostenido, se tienen que relajar muchos requisitos  y procedimientos a la hora de evaluar los créditos y es donde se cometen una serie de excesos e imprudencias, algunos pueden decir acá es diferente de España o Irlanda, pero  nunca es diferente, la Historia lo demuestra.

Caso 1, conozco a una señora que desde el 2009, intentaba vender su casa, el precio lo había subido varias veces, y nadie salvo con una hipoteca lo podría comprar a esos niveles. El problema era que la casa tenía una carga municipal, por lo cual fue rechazada ese año por un banco para la hipoteca.  Entonces fueron a los otros bancos y el rechazo continuo, hasta que frustrada la señora decidió venderlo al contado, pero no encontraba comprador. Hasta oh sorpresa el 2012, un banco de los grandes decidió aceptar la hipoteca con todo y carga municipal, asumiendo el riesgo. Que estaba detrás de este cambio repentino, que la agencia tenía una cuota mensual que cumplir de hipotecas, una meta asignada desde arriba. Todo el equipo del banco trabaja para lograr esa meta y si pueden van a hacer lo posible para saltarse ciertos requisitos antes obligatorios, en confabulación con la oficina central. Bueno si tu vas a exigir a ciertas oficinas o equipos una meta de otorgamiento de préstamos y no dar solo aquellos prestamos que estás seguro que van a ser devueltos, ya conoces como va terminar todo esto.

Caso 2, conozco también a un mediano empresario de la Panificación, el señor había crecido fuerte los últimos años, pero la commoditizacion de su negocio, los nuevos competidores, la falta de inversión en tecnología, el poco manejo de información, un plan detallado de marketing, nulos conocimientos de finanzas y un largo etc, que resume la falencias de nuestras mypes. Hicieron que se vea en problemas de liquidez cada ves mayores, para expandirse ya había tomado leasing, en maquinarias y furgonetas, apremiado por la situación, decidió ir a hablar con su banco, uno de los grandes. Y logro algo que ni en sueños hubiese imaginado, la refinanciación de todas sus deudas, consolidándola solo en una, pero no solo eso, sino como regalo un préstamo de libre disponibilidad, para acelerar la empresa y salga del hoyo, claro ahora casi toda su empresa esta hipotecada y en garantía por el banco. Sucede que un dia llegamos a visitarlo y  junto a las furgonetas, se lucia una reluciente camioneta del año, oh como ha cambiado su fortuna pensábamos, pero solo al final descubrimos de donde salió todo ese dinero. Permitannos una critica, es increíble como los bancos a muchachos de 25 años, les dan la responsabilidad de evaluar y casi asignar créditos de mediano magnitud, su desconocimiento de economia y negocios es brutal, no saben evaluar créditos y si le sumamos que no hacen un seguimiento y control del destino del crédito, simplemente el proceso del ciclo crediticio es deficiente.

No somos aves de mal agüero, simplemente describimos la realidad, una que ocurre todos los días a nuestro frente, y no creo que alguien santo salga a criticar lo anterior, ya que muchos deben concer casos aun mas escandalosos. Si los casos anteriores son referidos a dos de los considerados cuatro grandes de la banca local, imaginemos lo que serán el resto, con pobres niveles de recursos humanos capacitados, bases de datos, metodologías de evaluación, uso de Tecnologias de información y comunicaciones, etc. Y lo peor de todo es que estos excesos los vamos a pagar todos en el futuro y no solo los que otorgan y acceden a estos créditos inflados. El tiempo lo dirá, pero como ya se han dado cuenta en este blog, el tiempo siempre juega a nuestro favor.

De que se puede cambiar esto, se puede cambiar, aunque ya parezca un poco tarde. Primero mentes y mentalidades, mas coherentes y con visión de largo plazo, y no eufóricas por un presente orgiástico. Luego procedimiento adecuados y actualizados, tenemos la ventaja de que el subprime ocurrió ya hace 5 años y alimentarnos de todos las nuevas practicas surgidas, sin pasar por semejante shock. Y el uso de tecnológicas de vanguardia, como el Big Data, que permita el procesamiento y evaluación de crédito, asumiendo casi todas las variables que existan.   

Gran Oportunidad para los Traders

SI usted es uno de esos locos del trading, del análisis técnico, negociando día a día, a corto plazo, con sus ojos pegados a la pantalla y a los numeritos que aparecen en el Elex, lo aseguramos hoy 11 de Julio, es el día para comprar en la BVL, ya que la sangría ha terminado…. Por ahora, quizá …???.

Es probable que hayamos visto precios mínimos en varias acciones para las próximas semanas y meses, la mesa para que los traders se regocijen en nuestra diminuta BVL está servida.  Advertencia sin embargo, si usted no va estar pegado a la pantalla toda la negociación y tiene una inversión pasiva de largo plazo, lea todo nuestro blog y entenderá que hoy tampoco es un día para comprar.