Los gringos usan mucho la palabra affordability, para
referirse a la asequibilidad, facilidad, lo alcanzable en términos económicos
que es convertirse en propietario de un inmueble para vivienda. Vamos a
utilizar uno de los ratios más conocidos para determinar si las propiedades
están sobrevaloradas o subvaloradas, ojo es solo un ratio, existen por lo menos
una decena de ratios relevantes. Este es el P/E o Per, que es el precio de la
vivienda entre el ingreso anual, este ratio nos permite conocer, cuantos años
de ingresos familiares son necesarios para pagar el precio de una vivienda,
para hacerlo más específico, dentro de un ámbito geográfico claramente
delimitado.
Lastimosamente no existe data histórica confiable del precio
de las viviendas de hace 40 años. Datos
históricos nos dan un Per entre 8 a 12 en promedio, entonces podemos inferir,
que una familia limeña en los 70s “invertia” entre un promedio de 8 a 12 años de
ingresos, para comprar un casa, con todo y terreno, no departamento, en un
distrito de nivel medio. Bueno tengo los registros de algunos familiares y
conocidos, y si su memoria no les falla en cuanto a sus ingresos en esas
épocas, el Per se acerca bastante a 10.
Miremos el presente, según el INEI el promedio mensual en
Lima es de 1,370 soles por trabajador, si asumimos que hay 1.5 trabajadores por
hogar, obtenemos un ingreso familiar de 2,055, si lo multiplicamos por 14
sueldos, nos resultan 28,770 soles de ingresos anuales. Para hacer lo más
realista el cálculo, vamos a evitar los precios de la Lima 10 ( Miraflores, San
Borja….. Magdalena, Lince) y elegir a estos distritos, Chorrillos, San Juan de
Miraflores, Ate Vitarte, San Juan de Lurigancho, San Martin de Porras y los
Olivos, ahora vamos a utilizar un algoritmo y técnicas de Big Data para obtener
precios promedio de casas, si con todo y terreno, como era antes, es la forma
de validar este cálculo. No puedes confundir papas con lechugas, una casa tiene
un terreno y la libertad de hacer lo que quieras con ella o levantar los pisos
que deseas.
El precio promedio es de 163,582 dólares americanos, para
una casa de dos pisos, con una antigüedad de 12 años y 167 m2 años en promedio.
En soles resultan en 449,000 soles, si
los dividimos por los 28,770 de ingresos anuales nos resulta, que en 15.6 años
de ingresos se puede pagar un casa. No digamos si esta caro o barato, depende
de muchas aristas, en EEUU eso puede ser carísimo, y en China una ganga; otros
diran para que una casa, si un departamento es más fácil de administrar, o
quizá los ingresos sigan subiendo y el precio ya no en el futuro, y el Per baje
a 10 y el mercado se adelantó a esto.
Pero algo es evidente comparando un producto similar, antes destinabas menos de
tus ingresos para adquirirlo y ahora más, cuando la lógica económica es al
revés, gracias a la tecnología y productividad; será parte de la Assetmania. Y
mejor no hablar de casas en la Lima 5, donde el Per puede saltar a 42, no creo
que el abuelo o padre de alguno de ustedes, haya destinado 42 años de sus
ingresos a adquirir una propiedad, lo seguro es que ellos ganaban 5 veces más
que el ingresos promedio.
Un simple ejercicio de antesala a lo que va ser el Reporte
de “Precio de la Vivienda en la Lima Top” y “PBI Sector Construcción”, que va
salir en la primera semana de Agosto, centrando nuestro enfoque en lo que
sabemos hacer, predictibilidad. Como dice, Rinni Rometty CEO de IBM “los datos
serán el próximo gran recurso natural”. Así que consuma información y mejor aún
si es conocimiento.
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